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稳贷网钟涛:手把手教你做房贷【稳贷访谈录第8期】
发布时间:2016/5/30 浏览次数:2358

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稳贷网钟涛:手把手教你做房贷 


在火爆的P2P网贷行业,房产抵押贷款一直是投资人所青睐的产品之一,甚至有投资人认为这是“稳健”、“安全”的代名词。为此,2016年5月28日晚八点,由信贷经理黎俊宏主持的稳贷网第8期访谈,邀请了稳贷网风控总监钟涛,以房贷为主题,向投资人介绍房贷业务的相关情况。

 

从事信贷工作多年,信贷经验丰富

钟涛,现任稳贷网风控总监,也是稳贷网股东之一。他2009年大学毕业后,在广发银行从事信用卡营销工作,期间接触并了解了银行的信贷业务。2010年进入佛山民间借贷行业,主要为客户提供融资策划、项目评估、投资管理、风险把控等借贷咨询服务,也因此结识了稳贷网大股东莫总。2011年加入广东金宏升担保有限公司,统筹信贷工作,进一步熟悉了信贷管理、风控控制等。2014年钟涛与几位合伙人共同创办了稳贷网。

 

在信贷业务上,钟涛积累了丰富的经验,了解客户贷前贷后的心态,清楚知道信贷过程中容易出现纰漏的地方,对贷前审查、贷中风控管理、贷后处理都有相应的体验,使其在统筹风控工作中,能够更好地制定风控对策,降低风险。

 

征信黑名单不能办理房产抵押

主持人:稳贷网从成立至今,房贷业务一直是主打产品之一,那么房产抵押的进件标准是什么?

钟涛:稳贷网房产抵押进件标准如下:

①本人申请办理。我曾遇到一些客户拿着别人委托自己办理抵押的公证书来稳贷借款,这种情况稳贷是不会通过审核的。因为根据我经验判断,百分之九十九是房产主人欠了债,被债主逼着签了委托办理公证,然后由其在外面做房贷借钱填补自己的窟窿。

②房产产权清晰。

③能办理抵押登记。办理房产抵押必须要确认房产有没有被查封,不同地方的政府规定各有不同,有的地方可以办理二次抵押,有的地方不可以。此外,大部分地方的别墅、自建房是可以抵押给个人的,而有些地方这类型的房产是不可以的。

④房产能够正常买卖、过户。不过,有的房子虽然房产产权清晰,能办理抵押和买卖,但没有人买的,我们是不做的。前段时间,我们接到一个房贷单子,这位借款人的房产证上写着“在政府规划控制的红线范围之内,房子不能重建、改建或者扩建”。虽然该房子可以抵押、买卖,但因为政府已经将其列入拆迁范围之内,属于烂房子,只有土地值钱,买回来也不能住,想要翻新、重建都是不允许的。如果借款人不还钱,我们也卖不出去,不能变现,只能放一边。

⑤借款人在人民银行征信系统上的征信不能在黑名单之内。如果借款人的征信上黑名单了,说明他欠了银行或者其它金融机构的钱已经很久没还了。银行的征信系统是分为一、二、三级的,逾期超过30天是一级,超过60天就是二级,超过90天是三级,我们所说的黑名单就是逾期超过90天仍未还款的。征信有问题的借款人办理房产抵押贷款之后,该房产很有可能会因为其欠别的债务被查封、冻结,本人没有钱还,又不能卖房子,那只能打官司,这种情况就会拖很久。为此,考虑到两年的资金成本问题,所以我们是不做这类客户的。

 

主持人:稳贷网的房产抵押率是多少?

钟涛:稳贷网的房产抵押率分以下两种情况:第一种是商品房、车位,抵押率是七折;第二种是别墅、商铺、写字楼、厂房,抵押率是六折。

 

主持人:很多地方可以做土地抵押,稳贷网呢?

钟涛:我们不做土地。因为不好买卖,需求少,如果借款人不还钱了,由我们自己开发也不现实。另外,由于政府规定,土地只能抵押给有金融牌照的机构,不能抵押给个人。

 

稳贷网房产抵押办理追求高效率

主持人:办理房产抵押手续流程有哪些?.

钟涛:申请借款,评估、审核→办理公证、抵押→上门核查→出他项权证、放款

 

主持人:上门核查为什么在办理公证、抵押之后?

钟涛:这主要是时间、效率问题。目前的民间借贷市场活跃,我们的要求是从申请到办理抵押不超过两个工作日。如果效率低,客户就会找别家效率高些的平台借钱了。所以稳贷网受理房产抵押,首先是在网上评估房产价值,然后跟房屋中介确定房子买卖活跃度,价格与网上是否一致,再询问客户房子有没装修等情况,基本上就可以将房子的评估价确定。接下来,我们会通知客户到公司签合同办理手续;之后,再安排上门核查。如果核查发现客户隐瞒房子装修或者出租价格不属实等存在其他情况,我们再作出降额处理。客户不接受的话,就等他项权证出来后办理解押,这一过程所有费用都将由客户承担。总而言之,我们追求的是时间效率。一般情况下,客户上午申请贷款,下午就可以办理抵押手续了。

 

不办理《房屋委托交易公证书》,处理逾期坏账要两年

主持人:为什么稳贷网房产抵押要办理《房产委托交易公证书》?据我了解,银行和大型的金融机构是不用办理的。

钟涛:房产委托交易公证书不是法律强制性的,但这是稳贷网对申请房贷客户的要求。愿意办理房产抵押交易公证书的客户,稳贷网给的利率不上浮,抵押率是七折;不愿意办理的,月利率要上浮0.5%,抵押率一般是五折。所以这是看客户个人意愿的。

《房产委托交易公证书》的内容是客户委托稳贷网在其无力偿还债务时,代替客户出售房产、偿还银行和我们的借款、办理房产抵押登记注销和过户等手续,并且代替客户配合买家办理银行按揭贷款手续以及收银行的售楼款。这其中主要考虑的是出现坏账的时候,我们处理坏账的时间、资金成本。办理房产委托交易公证书的,在客户逾期不还款时,我们可以不经过客户直接处理房产。条件允许情况下,我们一般会与客户商量是找亲朋好友借钱还款或者卖房。如果客户表示要卖房子抵债,我们就会凭着房产委托交易公证书,配合客户卖房子、过户,而且过户后卖房款是由我们收取。如果客户拒不配合又迟迟不还款的话,我们会凭公证书悄悄地过户处理房产,待过户以后再找客户对账。一般两个月就可以处理完毕。

如果没有办理公证书,客户出现坏账,我们就只能到法院起诉客户,让法院判决该客户的还款金额。若其再不还款,我们申请强制执行,法院就会拍卖客户的资产,卖了以后再还我们的钱,这种情况的处理时间是一年半至两年。

 

主持人:为什么上面说客户拒不配合,要悄悄过户处理房产?

钟涛:这主要是两方面原因。第一,如果房产是二押,我们就要先替客户还银行的钱;第二是过户的问题,过户是有时间限制的。比如说,今天去交证过户到出新房产证期间,如果客户还有其它欠款的话,其他债权人是可以查封这套房产的。

在顺德过户,一般是十个工作日;而禅城、南海、中山等地是一个月,中间存在的时间差会产生风险,有可能会被其他债权人查封,或者一些客户本人知道房产要被过户,伪造一份合同,花几千块就可以把房子查封。此外,如果法院把房子查封拍卖后,办理了抵押手续的有优先分配权的,否则就是按比例分配的。

 

客户的婚姻状况是重要的参考因素

主持人:客户的婚姻状况是重要的参考因素吗?为什么?

钟涛:在办理《房产委托交易公证书》的公证处,工作人员需要核查这套房产是属于个人所有,还是夫妻共有财产,这就涉及婚姻状况问题。如果客户没结过婚,那房产就属于其个人所有;如果结过婚,不管房产写了一个人或者两个人的名字,公证员都会核实该房产是在婚前还是婚后购买的。若是婚后买的话,那就属于夫妻共有财产;若是婚前买的,那就要调查是该客户是否离异过;有的话,该套房产是否属于与前妻/前夫共有的呢?……这些问题,公证处都会一一核查。在公证书上,要么就是两夫妻签名,要么就要有个人财产声明。因此,客户的婚姻状况不仅是参考因素,而且是必不可少的。

 

主持人:借款人有且只有一套房产,法院会处理吗?

钟涛:这取决于现在的大环境。此前,有位借款人只有一套房子办理了抵押,借了钱不还,我们起诉他,法院是会受理判决的。借款人仍旧不还的话,我们会申请强制执行,法院就会拖着。然而,现在法制社会,有法可依,因此若借款人不还钱,法院首先是上门,看房产是否清空了。没有清空,就会了解是什么原因。如果那是唯一的房产,法院会征询意见问是否愿意租房子,搬离该房子,而租金由我们承担。要是不愿意搬的话,就会问我们是否拍卖;如果我们要拍卖的话,就会注明“不交结拍卖”,这种房子的价格可能会稍低,但也是有人买的。拍卖以后,买家就有权上门要求其他人搬离该房子,甚至报警收房。

 

提问环节——投资人关注平台资金托管问题

投资人:稳贷网将来能否实现资金托管?

钟总:目前稳贷网没有做资金托管,而且这是一个行业性问题。我们也接触过两三家银行,他们是这样说的,做资金托管需要重新开发一个系统,开发费用至少50万,要平台承担。至于银行对资金托管的积极性,大家是有目共睹的。因此,稳贷网首要目标是加入广东互联网金融协会,之后再争取与其他平台一同抱团去跟一家银行谈资金托管问题。这样的话,不但可以多家平台共同分摊系统开发费用,还可以解决资金接入问题。

 

投资人:5月28日下午发了3个月的房贷标,我发现这个标属于期限拆标,个人认为这危险性很大,请问钟总你怎么看?

钟总:稳贷网大部分还是房贷标,在2014年上线,根据当时大环境,的确存在金额拆标和期限拆标现象。但是投资人应该都有留意到,2016年稳贷网做的房贷业务发标已经不存在拆标现象了,拆标的都是2016年之前的业务。因为当时已经拆过期限,比如客户签的是一年或两年,合同期限拆成一个月、三个月发过标的,现在那些标回款以后,签一年的还剩七个月或三个月期限,客户也还没还款,所以还是得继续发的。

目前,我们在做后台系统、更改合同,把债转变为直接借款,现在小额信贷和消费金融已实现直接借款功能。借款人在平台发标申请借款,投资人投满标后,我们再把钱划给借款人。车贷的后台系统也在做了,不久之后车贷也会实现直接借款。而房贷由于金额较大,情况相对复杂,所以房贷是最后实现的。

稳贷网承诺,在监管办法落地前,一定会解决房贷期限拆标的问题,并争取全部实现直接借款功能。

 

投资人/star:房贷,客户在银行借贷利率更低,为什么选择在稳贷借款?稳贷在客户端方面跟银行比较有什么优势?

钟总:我认为主要原因是时间和效率。虽然稳贷网的利率是银行的4-5倍,但是客户急着用钱找我们能更快地拿到贷款。银行申请到放款最快可能要半个月至一个月,而稳贷网办理房产抵押手续,加上出他项权证,最快两天拿到贷款,最慢也就五天。这跟银行在审批贷款时间上对比有明显的优势。

此外,买断的房子到银行申请贷款,大额的还好说,小额贷款还要求借款人提供公司、主体。一般几十万甚至上百万的房子,要么个体户,要么就是小工厂,有二、三十个工人,要么就做其他行业,没有公司、主体的,又想拿资金来创业,这些情况是不能把房子押回去的。

尽管个体户、开小工厂的有主体,但是银行不承认这主体资格,而且银行需要查看报表、流水等等详细材料,而小工厂一般是不具备,加之很多银行看不上这种小额的贷款。

 

投资人/star:稳贷网目前盈利吗?扣除工资、租金、软件维护、广告费有盈利吗?

钟总:根据4月份的财务报表,盈利四十八万,其中三十多万是客户拖欠利息还回来的。上个月在网上公布了徐先生和马先生的房产拍卖情况,两单加起来拖欠的利息有三十多万,所以稳贷网到4月为止,不算拖欠利息,平常盈利约7万。

 

投资人/文青:对于e速贷问题,平台怎么看待和预防?

钟总:我们几位股东有针对这个问题一起讨论过,现已委托律师以及其他关系,包括顺德区金融办等搭一下边。因为一年的整治严打期,这要看看地方金融办的意见。公安部门公布e速贷案情结论是其股东挪用资金,而稳贷网是不存在挪用资金、发假标的。

 

投资人/star:对于每个借款人最大借款额度,平台会控制在多大金额?

钟总:平台现限制单笔借款额度不能超过平台待收的3%。

 

投资人/文青:e速贷主要问题是没人罩着,得罪领导,我们平台是否有必要考虑打通各方关系?

钟总:广东省检察院发文,要求经侦执法部门谨慎执法,这可以看出其对e速贷事件的回应。平台待收是四千多万,如果待收上亿的话,肯定是要引进新的股东、资金方。

 

投资人/太行山:稳贷网往后两三年的发展规划是什么?

钟总:首先,稳贷网今年的目标是待收达到八千万,主要以房贷、小额信贷为主。前几天我去中山考察,发现有两三家平台已经做到线下利率一分多的了。此外,车贷至今上线两个多月,可以看出车贷市场竞争大、利率低,而且扩大规模的话,需要考虑线下成本问题,并且继续开分店、租车库、招聘人员,所以车贷会保持目前的发展规模,首要是把房贷、小额信贷做上去。在待收达到八千万后,我们会考虑引进股东的问题。

稳贷网在肇庆的小额信贷分公司已在紧锣密鼓的装修中,过几天就会营业了。肇庆业务在4、5月份也已经开始发标,过段时间我们还会去清远考察,打算再开一家分公司,拓展小额信贷的规模。

 

如钟涛所说,稳贷网接下来将继续主打房贷和小额信贷产品,争取实现今年待收八千万的目标,并且一如既往地坚守不发假标、不自融的承诺,保障投资人的利益!

 

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