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房地产税对房地产投资价值有何影响?
发布时间:2018/7/13 浏览次数:18

一、房地产税是什么?


很多人可能不理解房地产税和房产税有什么区别,傻傻分不清。房产税,可以算作房地产税的一部分。房产税征收的对象是我们的房产,比如说我买新房或二手房交易时,我要交一部分税,目前国家在征收的土地增值税、契税营业税、城市维护建设税、印花税、个人所得税等等,这些税种打包之后就叫房产税;房地产税征税的对象包括房子又包括土地,相比于房产税来说,房地产税相当于一张长期的饭票。


房地产税出台的目的,财政部副部长说的很明确,一是为了调节收入,二是缓解贫富分化。


房地产税,客观来说,是为了摆脱对土地财政的依赖,增加社会公共基础建设的收入来源。顺带打击炒房客从而达到调节贫富差距--就是多套房子的多交税,少房子的少纳税。


很多经济专家预测房产税政策的制订,参考市场化程度比较高的美国经验来看,各州每年的税率在0.5-3%,绝大多数地方都在1-2%,个别州高于2%,比如纽约最核心的曼哈顿,房产税3%,除了真金白银的富豪,80%的人都租房子,因为交不起税。


所以,美国各个州的税率是不一样的,我们未来大的趋势应该也是这样--房地产税税率由各个各地方政府确定,根据政府财政收入对房地产的依赖程度,房产税率有高低的不同。


二、房地产税怎么算,谁来收?


1、工商类住房和个人住房都按照评估值征收;

可能你这套房子当初买的时候是100万,但现在估值1000万,就按照1000万这个价格来收


2、对特殊情况给税收优惠和减免;

类似我们每个月交的个人所得税税率机制


3、收入归属于地方政府;

房地产税率由地方自己管辖自己来管理


4、需要建立完备的税收征管模式。

执行的班子要有监督的团队。


三、房地产税有什么影响?


房地产税,并不是为了调控楼市而已,更多是为了成为地方政府的主要收入来源,摆脱土地财政依赖--解决地方债。房价不一定会因为房地产税降多少,但楼市里接盘、炒房的人更少了,流动性一定会下降--也就是房地产税出台,房子会更难再卖掉。所以,对买房投资,其实是个负面影响。


四、房地产的投资价值


站在专业投资角度分析,我们无非关注这几点:投资成本、流动性、房产税。


首先,在专业炒房子的人眼里,房子从来不是房子,而是金融。炒房不是全款买房,用好房贷杠杆。专业买房的人会通过各种途径走贷款买房的路,所选择的路最关键的一点就是--贷款利率--这是成本层面;货币层面,大环境不再宽松,M2增速降到了个位数,属于偏紧缩的状态,至少这两年会是这样。


货币收缩,最直接的结果,市场上的钱少了,全国的资金成本上升,我们去借钱就是银行给你放贷的利率就会上升。所以房地产贷款利率方面,基本是利空。剩下的,就是看流动性。


房子是流动性差的资产,它不像股票,你看到它跌了,可以止损。北京上海很多二手房,挂牌几个月,价格降了10%,也无人问津。这才是投资房子风险最大的地方。我以为是在炒房,实际上可能只是接盘,炒房是高杠杆,一旦禁售或者限售,流动性降成零,相当于直接釜底抽薪。


16年到现在,五轮楼市调控下来,也是在收紧炒房的流动性———二手房越来越不好成交。话说,很多地方已经出台了五年限售或者禁售令,想要投资?砸在手里的风险更高。