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3年后的房产税将给各方带来什么影响
发布时间:2018/7/26 浏览次数:52

最近有关房产税的讨论,特别的热闹,主要是发生了几件事情:


1.6月18日,据自然资源部消息,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。


2.7月5日,国务院发文,将房产交易登记的督查列入国务院2018年大督查,并选取房产交易登记以及获得信贷作为重点调查指标,被专家解读为摸清家底,再推进房地产税落地。


3.7月16日国家统计局发言人毛盛勇发声指出,要加快推进房产税相关政策举措。


这三件事都强烈的预示着一个信号,房产税要来了。


为什么房产税征收会这么受关注呢?原因是它将给各方带来较大的影响,下面我们就来看看房产税将会给各方带来哪些具体的影响。



一、对国家财政影响


我们先来看个数据:


通过图里的数据可发现,这几年国家卖地的收入稳步提升,在财政总收入中占比不断提高,15年时国有土地出让金占财政总收入仅为37%,16年这个指标只有40.8%,而2017年已经飙至57%。


所以过去几年政府主要做了两件事情,第一件事,16年提出去库存任务,房产得以快速消化,进而抬高地价,第二件事,在房产税出台前赶紧卖地。


虽然近三年年复合20%的卖地收入增长依然可以拉动GDP,但可以预见,随着一二线城市土地逐步进入存量市场,三四线城市存量不断减少,当无地可卖时, 高昂的财政支出将无以为继。


要想保住GDP增速,出口、消费、投资三大马车中,贸易战之下,出口已凉,消费局部难有突破,唯有加大政府投资力度才能做到,而要实现这个目的,开征房产税将是最好的方法之一。


从其他欧美日等大国来看,房产税的推进亦是历史进程中必经的一个节点,随着几十年的推行与完善,房产税收入已成为各大发达国家50%以上的财政收入来源。


因此这也能解释国家为什么要拼命卖地了,高价地卖完了,再开始征房产税,岂不美哉?


话说,房地产税即使真的施行起来,近一年内就能落地吗?


显然不可能,财政部部长肖捷2017年12月在人民日报上发文表示:“房地产税力争2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。


现在再回过头去看国家最近的限售政策,是不是很好理解了,锁死3年,也就预计在2021年左右,政府推出房产税,在此之前你们这些炒房客要跑?门都没有。


二、对老百姓的影响


参照之前上海与重庆推行的试点政策,大概率会对每人制定一个人均免税方案,比如30-50平,超出部分,采取总价的0.5%—1%左右计税,并且采取惩罚式梯度计息。


以二线城市家庭市值300万的二套房产全额征收房产税为例,大概每年会收取2万左右的税金。


听万科内部的朋友说,他们已经在重点规划长租业务了,北京的十年长租迅速被抢完,180万租金要求一次性全款付清,照样还是大批的人来秒。


目前一二线城市的租售比基本都在60倍左右,远高于美国、日本等国家的20倍上下,之所以租售比那么低,一方面因为房产没有持有成本,另外一方面房子被赋予投资品属性。


老百姓钱不能出境,国内又没有投资渠道,P2P雷,股市崩,钱能去哪呢,还是回到房产,按过去几十年大家形成的一个惯性思维就是,不管怎么样,房地产能“保值”。


但是待到房产税推出之后,房东持有房产成本将进一步增加,本身租售比就够低了,加上房产税,基本就成了负收益资产,这是否可能?


显然,这笔钱还得转嫁到租房客的人身上,按两人合租一套二线城市100平价值200万的房子来算,如果房产税率是0.8%,那么一年的税金成本就是1.6万,平摊到每个月就是1300,原先2700的房租就涨到了4000。


有的人会说,房租是根据城市人均收入来定的呀,收入不够,怎么支撑房租呢?


错,抛开面积来谈房租肯定是扯谈,香港人均居住面积仅15平,中国一线城市人均则达20-30平,全国范围更是高达41平。


所以房租涨的越凶,老百姓租的越小,该租还是照样租,没钱把90平换成70平,指望房东干亏本买卖是不现实的。


三、对房地产开发商的影响


从日、韩、美等国家推进房产税的历史案例来看,加息才是房价崩盘的核心原因之一,房产税对房价影响较为有限。

但目前大环境对房价非常不友好,M2增速屡次创下历史新低,如果将楼市作为货币蓄水池,说明这个蓄水池已经涨不动了。


而汇率方面也不容乐观,人民币兑美元持续贬值,如若采取加息来保汇率,房价可能引发雪崩。


而房产税推出后,多套房产持有者持有成本剧增,在惩罚制税率下也难以将成本转嫁给租房客,因而将直接导致市场上房产抛盘增加,房价下行预期继续加剧。


从最近几家大型开发商的表现上也能看出,万科宣布抛弃“房地产”,万达去地产化,李嘉诚频繁卖地,都预示着地产开发商对于中国透支房地产业后未来几年的看衰。


因此多套房产持有者务必要警惕房产惩罚性梯度征税,对于持有3-4套甚至更多的人群可能采取2-5%的每年税点,在限售流动性锁死的情况下,将引来致命灾难。